Centri commerciali, alla fine della corsa ne inizia un’altra

centri commerciali
04 apr 2019

Dead mall

Alzi la mano chi davvero ha pensato, solo qualche anno fa, che i centri commerciali potessero diventare simbolo di rovina. E che questa rovina, poi, potesse essere talmente interiorizzata da diventare arte: fotografia, cinema, pittura, musica, letteratura. A semplice verifica, cliccare sul proprio browser “dead mall”. O, volendo, cercare subito la voce su Wikipedia.

Parliamo degli Stati Uniti, naturalmente. Lì, i grandi “mall” sono stati dal dopoguerra in poi l’emblema del consumo e del benessere, e del modo di vivere a questi legati di una parte della popolazione. Non tutta, ma sicuramente quella più visibile e dall’immagine più “esportabile”. Ancora oggi, del resto, i due terzi del PIL del paese sono determinati dalle spese personali.

Da anni parliamo di “Retail Apocalypse”. Ne contestiamo anche la natura fuorviante del termine, che non comprende gli indicatori reali di andamento del settore né l’eccesso di offerta che lo caratterizza.

Ma è altrettanto vero che, solo dal 2016 al 2018, il Chapter 11 ha interessato ben 35 delle insegne americane più popolari. Questo, senza contare le centinaia di brand minori. Alla fine dell’anno scorso, le superfici disponibili all’interno dei centri commerciali erano aumentate del 9%. Westfield, uno dei giganti immobiliari del paese, nel 2007 maturava il 42% dei profitti proprio con i mall, oggi è sceso al 28%: da 69 a 33 unità.

Il certificato di crisi

La certificazione dello stato di crisi è arrivata, poi, nelle settimane scorse dal mondo finanziario. Prima Canyon Partner, il più grande credit hedge fund americano, poi Goldman Sachs hanno dato indicazioni agli investitori sul real estate commerciale scommettendo, di fatto, sulla sua implosione.

È, dunque, un andamento internazionale omogeneo?

In generale, ciclo d’acquisto e tendenze di consumo non sono vicini neppure un po’ a quelli del 2007, e i centri commerciali ne pagano l’innovazione. La concentrazione fisica dell’offerta a favore del primato dei volumi non paga più. E dove l’integrazione con il commercio online non è stata realizzata efficacemente, si paga pegno.

Ma ci sono asincronie evidenti. 

L' Europa

In Europa le cose non vanno come negli Stati Uniti. A fronte di zone in manifesta recessione (secondo Bloomberg i grandi mall francesi si ritrovano con l’11,2% dei propri spazi vuoti), in altre gli investimenti immobiliari stanno crescendo e con rendimenti stabili. Una leggera flessione si è registrata nel 2018, ma dopo un 2017 brillante. E, dato quanto mai indicativo, le aree più premiate sono state quelle inglesi e tedesche dove, peraltro, l’incidenza dell’e-commerce è la più alta del continente.

Un'altra opportunità

Ripensati nella loro stessa natura, i centri commerciali sembrano ancora rappresentare per gli immobiliaristi un’opportunità d’investimento.

Se allocati in aree urbane e non nelle periferie, abbandonando la tradizionale collocazione ai nodi stradali. Premianti la socialità, con particolare riguardo alla ristorazione e all’intrattenimento, e non soltanto la vendita al dettaglio. Orientati ai servizi, anche sanitari. Con conseguente ritorno immobiliare, modello già dimostratosi vincente proprio negli States con la costruzione di residenze di varia tipologia all’interno dello stesso perimetro.

E, soprattutto, se terminali di un’omnicanalità reale. Più il tempo passa, è più è evidente che un punto di contatto fisico è indispensabile anche agli operatori online. Se non bastasse ciò che già avviene per Amazon, uno tra gli ultimi esempi possibili è proprio una realtà virtuale per eccellenza: Tripadvisor, che si sta attrezzando per un network territoriale.

Se l’obiettivo strategico per i centri commerciali è accogliere e promuovere la trasformazione digitale nei propri spazi, giova ricordare che il retail fisico, comunque, ha sempre dalla sua la preferenza della maggior parte dei consumatori. Parliamo, a seconda degli osservatori, di percentuali oscillanti tra l’82% e l’86% del retail globale. La media europea del commercio elettronico, d’altra parte, è per ora inferiore al 10%, con punte del 19% in Gran Bretagna.

L'Italia

Lo scenario è contraddittorio. Dopo la crescita continua degli ultimi anni, per la prima volta nel 2018 il saldo è stato negativo: hanno cessato le attività 10 centri commerciali a fronte di 9 inaugurazioni. Ma sono molte altre le strutture che accusano la stagnazione o la riduzione del traffico.

La situazione italiana del comparto è sintetizzabile nei due fattori chiave dell'età e delle dimensioni. Il 73% delle strutture risale a prima del 2007 e solo il 17% supera i 40mila mq di superficie lorda. Questi i dati secondo Falcon Malls (20 centri commerciali di proprietà nel mondo, 130 milioni di visitatori all’anno).

Le difficoltà riguardano, soprattutto, le centinaia di piccoli shopping center. Il 7% di quelli classificati come tripla B (25-80 negozi, 3,5/5 milioni di visitatori l’anno) non riesce a mantenere il traffico. Ma il vento del cambiamento soffia forte, e gli investimenti nell’immobiliare commerciale sono in aumento.

Milano

Ai limiti del paradosso il caso di Milano. Nell’area metropolitana si produce il 22% del PIL italiano, e reddito medio e livelli di consumo pro-capite sono molto superiori alla media nazionale. Nonostante questo, per i centri commerciali non si parla di saturazione ma, anzi, di sottodimensionamento.

Nella provincia “meneghina” la densità di centri commerciali ogni mille abitanti è pari a 448 mq, ma crolla a 156 mq se si considerano le strutture superiori ai 40mila mq di GLA (superficie commerciale utile). Nonostante la recente apertura de Il Centro di Arese (135.000 mq) e quella prossima di Westfield a Segrate (180.000 mq), Milano e provincia sono per il momento sottodotati.

È lecito, quindi, attendersi investimenti in strutture di nuova generazione, in grado d’interpretare al meglio le nuove tendenze internazionali e i mutati comportamenti di acquisto. Evitando, naturalmente, i danni derivabili dalle possibili chiusure domenicali.